2027年4月から民泊にも宿泊税 — オーナー様が今やるべきこと

結論から申し上げます。 東京都の宿泊税は、現在はホテル・旅館の宿泊のみが対象です。2027年（令和9年）4月1日の宿泊分から、民泊（新法民泊・特区民泊）と簡易宿所も課税対象となり、税率は宿泊料金の3%、一人1泊13,000円未満は免税となります。徴収と納入は事業者の義務となり、特別徴収義務者の登録はすでに2026年7月1日から受付が始まっています。

本記事は、東京都が2026年6月30日に公表した「宿泊税に係る総務大臣の同意及び施行日について」に基づいています。

何がどう変わるのか

見出しよりも重要な変更が2点あります。1つは、民泊が初めて課税対象に入ること。都内で運営されているオーナー様にとって、これまで存在しなかった実務が新たに発生します。もう1つは、定額（100円／200円）から定率（3%）に変わることで、宿泊単価が高いほど税額も比例して大きくなる点です。

適用は「2027年4月1日の宿泊分から」です。予約日ではなく宿泊日が基準ですので、2026年中に受けた予約でも、宿泊が2027年4月以降であれば課税対象になります。

実際の負担額

宿泊税を負担するのはゲストですが、預かって納めるのは事業者側です。税率3%での目安は次のとおりです。

免税点の前後で段差が生じる点にご注意ください。12,999円なら0円、13,000円なら390円です。免税点付近の価格設定をされる場合は、この段差を意識しておく価値があります。

多くのオーナー様が見落とすポイント：判定は「一人1泊」単位

13,000円という免税点は、1予約あたりではなく、一人1泊あたりで判定されます。弊社が多く手がける一棟貸しの民泊では、この違いが結論を大きく変えます。

たとえば1泊49,800円の一棟貸しの場合。2名でご利用なら一人あたり24,900円となり課税対象です。しかし同じ1泊を8名のご家族・グループでご利用いただくと、一人あたり6,225円となり、免税点を下回るため課税されません。

つまり影響が大きいのは「単価の高い大型物件」ではなく、「単価の高い小型物件」です。定員6名以上でグループ利用が中心の物件であれば、稼働日の相当部分が免税に収まる可能性があります。

ただし、ここは正直に申し上げます。一棟貸しの場合に一人あたりの金額をどう算定するかまでは、今回の公表資料に明記されていません。弊社で東京都に確認中であり、判明次第、本記事を更新します。この読み取りだけを根拠に価格戦略を決めることはお控えください。

事業者がやるべきこと

1. 特別徴収義務者の登録。 受付は2026年7月1日から開始済みで、課税開始よりかなり早く始まっています。提出方法はeLTAX・郵送・窓口持参です。
2. 予約・料金設定の対応。 2027年4月以降の宿泊について正しく徴収できるよう、事前に受けた予約分も含めて設定を整えます。
3. 記録と申告・納入。 預かった税額を所定の周期で東京都に納入します。

BBが管理を承っている物件については、この3点すべてを弊社が代行します。登録・徴収設定・納入まで対応し、内容は月次レポートに反映しますので、オーナー様の追加作業はありません。

2027年ではなく「今」やっておきたいこと

収益に直結する緊急性はありませんが、早めに動く価値があることが2つあります。1つは、2027年3月の駆け込みを避けて、待ちの少ないうちに登録を済ませておくこと。もう1つは、2027年の料金設計をされる際に、想定される予約人数で「一人1泊」判定を通してみることです。グループ向けの物件では、そもそも課税されないケースが少なくありません。

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本記事は東京都の2026年6月30日公表資料に基づく、運営事業者としての一般的な情報提供です。税務上の助言ではありませんので、個別の取扱いは東京都または税理士にご確認ください。