東京のAirbnbは実際いくら稼げるのか — 登録管理業者の実数値（2026年版）

「うちの物件、Airbnbに出したらいくら稼げますか？」

オーナー様から最初にいただく質問は、ほぼ必ずこれです。ところがネット上の答えの多くは、机上の市場平均か、検証しようのない宣伝用の数字です。そこで本記事では、弊社が東京で実際に管理している物件の数字を、オーナー様レポートとAirbnbダッシュボードに基づいてご紹介します。

前提として、弊社BBは住宅宿泊管理業者（国土交通大臣（０２）第F-00388号、2018年6月登録）として、2015年から東京で運営を続けており、現在もAirbnb Superhostとして★4.73・1,286件のレビューを維持しています。

実例1 — アパート7室のポートフォリオ：年間¥23.6M

最大規模の案件は、池袋エリアのアパート7室を1名のオーナー様から一括でお預かりしているものです。2024年の実績は年間売上¥23,600,000、予約1,242泊・平均滞在4泊、稼働率は周辺相場を約18%上回り、Airbnb Superhostを維持しました。

1室あたり平均で年間約¥3,400,000。特別な物件ではなく、ごく標準的な東京のアパートです。相場を上回る分は、動的価格調整とレビューの積み上げから生まれています。

実例2 — プレミアム一棟貸し：ピーク時1泊¥49,800

Kimiko Jujo Houseは、北区十条にある72㎡・3LDK・定員8名の一棟貸しで、十条銀座商店街から徒歩2分です。単に家を掲載するのではなく、浮世絵の壁画やプロジェクターを備えた「商品」として設計しました。2025年12月の公開直後、大晦日は1泊¥49,800で予約が入りました。

この物件から学べることは明確です。東京では、宿泊単価を動かすのは面積よりも商品設計です。記憶に残る家は、平凡な家には付かない価格でピーク日程が埋まります。

実例3 — 大型戸建：四半期で約¥1.8M

墨田区・東京スカイツリー近くの132㎡戸建は、ADR（平均客室単価）¥43,000で四半期あたり約¥1,800,000を売り上げています。ファミリー・グループ予約に照準を合わせ、長期滞在割引で稼働率を維持する運営です。

大型戸建はアパートとは別のゲームです。予約件数は少なく単価は大きく、計画的に動くファミリー層が長く滞在します。

収益を左右する4つの要因

ポートフォリオ全体を見ると、収益差の大半は次の4点で説明できます。

1. 何よりもまず、許認可の制度選び。 民泊新法の登録では年間の営業日数が180日に制限されます。ADR ¥43,000の物件なら、180日運営と通年運営（旅館業許可または特区民泊）の差が、年間売上を動かす最大のレバーです。弊社は3制度すべての申請実績に基づき、契約前に最適な制度をご提案します。
2. 面積ではなく商品力。 十条の一棟貸しが、より広くて平凡な物件をピーク日程で上回るのは、広さではなく「その家に泊まりたい」という選ばれ方をするからです。
3. 価格運用の規律。 季節やイベントに合わせた動的価格調整が、+18%の稼働率差の源泉です。設定しっぱなしの料金は、その差益を静かに手放しています。
4. レビューは複利で効く。 稼働率は評価とレビュー件数についてきます。積み上げるのは遅く、壊すのは一瞬です。だからこそ、ゲスト対応の速さと清掃の安定が、どんな集客テクニックよりも重要です。

費用面も正直に

売上は利益ではありません。総売上からは、管理料（弊社は範囲に応じて**売上の15〜28%**の明朗会計）、清掃費、水道光熱費、消耗品費、OTA手数料が差し引かれます。手元に残る割合は物件タイプによって大きく異なります。アパートと大型戸建では費用構造がまったく違うため、弊社では一律の「利回り」をお約束するのではなく、物件ごとの試算をご説明しています。

ご自身の物件で試算するには

物件の所在地とご希望の使い方をお聞かせください。東京のルールの中で何ができるかを、率直にお伝えします。「この物件は短期賃貸に向いていません」という結論も、包み隠さず申し上げます。

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本記事の数値は、BBが管理する物件のオーナー様レポートおよびAirbnbダッシュボード（2024〜2026年）に基づきます。物件ごとに条件は異なり、上記実績が貴物件の成果を保証するものではありません。