Từ tháng 4/2027, minpaku tại Tokyo phải chịu thuế lưu trú — chủ nhà cần làm gì

Trả lời ngắn gọn: Hiện tại, thuế lưu trú (宿泊税) của Tokyo chỉ áp dụng cho khách sạn và ryokan. Từ ngày 1/4/2027, thuế này sẽ áp dụng cho cả minpaku — gồm 新法民泊 và 特区民泊 — và 簡易宿所, với mức 3% giá phòng, miễn thuế nếu dưới 13.000 yên/người/đêm. Đơn vị vận hành có nghĩa vụ thu và nộp khoản thuế này, và thủ tục đăng ký làm đơn vị thu hộ đã mở từ ngày 1/7/2026.

Bài viết dựa trên công bố ngày 30/6/2026 của Chính quyền Thủ đô Tokyo, xác nhận sự đồng ý của Bộ trưởng Bộ Nội vụ và Truyền thông cùng ngày hiệu lực.

Cụ thể thay đổi những gì

Có hai thay đổi quan trọng hơn cả tiêu đề. Thứ nhất, minpaku lần đầu tiên nằm trong diện chịu thuế — nếu anh chị đang vận hành bất động sản tại Tokyo, đây là công việc mới hoàn toàn. Thứ hai, mức thuế cố định (100/200 yên) chuyển thành tỷ lệ phần trăm, nghĩa là giá phòng càng cao thì tiền thuế càng lớn.

Quy định mới áp dụng cho đêm lưu trú từ 1/4/2027, không phải theo ngày đặt phòng. Một đơn đặt nhận trong năm 2026 nhưng khách ở vào tháng 4/2027 vẫn phải chịu thuế.

Chi phí thực tế bằng con số

Người trả thuế là khách, nhưng người thu và nộp là đơn vị vận hành. Với mức 3%:

Lưu ý bước nhảy tại ngưỡng: ở mức 12.999 yên khách không phải trả gì, ở mức 13.000 yên khách trả 390 yên. Khi đặt giá quanh ngưỡng này, bước nhảy đó đáng để cân nhắc.

Điểm hầu hết chủ nhà sẽ bỏ sót: tính theo từng người, từng đêm

Ngưỡng 13.000 yên được tính theo mỗi người mỗi đêm, không phải theo mỗi đơn đặt phòng. Với minpaku cho thuê nguyên căn — phần lớn danh mục chúng tôi quản lý — điều này thay đổi hoàn toàn kết luận.

Lấy ví dụ một căn nhà giá 49.800 yên/đêm. Nếu một cặp đôi thuê, tính ra 24.900 yên/người — chịu thuế. Nhưng nếu một gia đình hoặc nhóm 8 người thuê chính đêm đó, con số là 6.225 yên/người — dưới ngưỡng, và hoàn toàn không phải nộp thuế.

Vậy nhóm chịu ảnh hưởng nặng nhất là căn nhỏ có giá cao, chứ không phải nhà lớn có giá cao. Nếu listing của anh chị ở được từ 6 khách trở lên và chủ yếu đón nhóm, rất có thể phần lớn số đêm sẽ rơi vào diện miễn thuế.

Một điểm chúng tôi xin nói thẳng: cách tính con số “mỗi người” cho một đơn thuê nguyên căn chưa được nêu rõ trong công bố. Chúng tôi đang xác nhận phương pháp tính với Chính quyền Tokyo và sẽ cập nhật bài viết. Anh chị đừng quyết định chiến lược giá chỉ dựa trên cách hiểu này của chúng tôi.

Những việc bắt buộc phải làm

1. Đăng ký làm đơn vị thu hộ (特別徴収義務者). Thủ tục đã mở từ 1/7/2026 — tức là đang mở ngay lúc này, sớm hơn nhiều so với thời điểm áp thuế. Nộp qua eLTAX, qua bưu điện hoặc trực tiếp tại quầy.
2. Thiết lập listing để thu đúng thuế cho các đêm từ tháng 4/2027, bao gồm cả những đơn đã nhận trước đó.
3. Lưu hồ sơ và nộp thuế cho Chính quyền Tokyo theo chu kỳ quy định.

Với những bất động sản do BB quản lý, chúng tôi làm cả ba việc trên: đăng ký, thiết lập thu hộ và nộp thuế — mọi thứ được thể hiện trong báo cáo hàng tháng. Anh chị không phải làm gì thêm.

Điều nên làm ngay bây giờ, thay vì đợi tới 2027

Việc này chưa ảnh hưởng tới doanh thu ngay, nhưng có hai điều nên làm sớm. Một là đăng ký khi hàng đợi còn ngắn, thay vì dồn vào tháng 3/2027. Hai là khi lên kế hoạch giá cho năm 2027, hãy thử áp phép tính “mỗi người mỗi đêm” cho lượng khách điển hình của mình trước khi mặc định rằng mình phải chịu thuế — với các căn dành cho nhóm, rất thường là không.

• Quản lý Airbnb & minpaku tại Tokyo — dịch vụ và bảng giá
• Câu hỏi thường gặp (quy định 180 đêm, các chế độ giấy phép)
• Liên hệ với chúng tôi — tiếng Việt, tiếng Nhật hoặc tiếng Anh.

Dựa trên công bố ngày 30/6/2026 của Chính quyền Thủ đô Tokyo. Đây là thông tin chung từ góc nhìn đơn vị vận hành, không phải tư vấn thuế — vui lòng xác nhận chi tiết với Chính quyền Tokyo hoặc kế toán thuế có chuyên môn.